こんにちは

まん延防止処置にてファミレスのハッピアワーを封じられても

休日庭先にてお一人様ハイボールライフを満喫しているecomo基本設計＠柳澤です。

 

この頃小さいアウトドア用品を収集する事が趣味になっています。

 

さて本題の土地探しについて。

今回は具体的な例を上げてお話できればと思います。

 

テーマは「旗竿敷地」

読んで字の如しですが旗＝フラッグですね、敷地を宅地として利用する場合は超大原則として道路に２ｍ接道していなくてはならなく、大きな敷地を分割する際に道路より奥側の敷地は「旗状敷地」になりやすいです。

 

「旗状敷地」のメリット・デメリット

 

メリット

①価格が安い

土地の価格設定にあたり影響があるのが接道条件、環境面、コスト面、建物のプランニングの自由度などが上げられます。

すなわち先述の条件が悪いのでそのまま価格が安くなる傾向があります。

大型の分譲地など見るとあからさまに金額差がありますよね。

メリットは以上！

 

でもコストは重要、皆様必ずお持ちなのは予算であり、家つくりにあたり地域性・利便性が最重要として物件探しをされている方であれば十分価格が安いは「絶対正義」です。

 

デメリット

これが本題みたいな感じですね。

土地探しにおいて「旗竿敷地」の具体的なデメリットをお話する機会が多々あるのでこちらで発表しておきます。

 

①環境面が辛い

環境面では道路より奥まっての敷地＝周りに他の家が建ってる事がほとんどなので日照、環境、眺望など高いご要望は望めません。

もちろん旗竿敷地でも南面が開けている物件もありますが、大きな土地（１５０㎡くらい）でない限り１階への採光が取れない事が多いです。

上記は採光シュミレーションを行い１階にどれだけ陽が入るかを視覚化したものです。（冬至の正午）

隣家との距離を取りづらく、隣家の影が落ちて来ているのがわかります。

 

②プランニング面

敷地面積が数値状そこそこあっても「有効敷地面積」小さい事が多い。

 

 

１２５㎡　建ぺい率５０％の敷地だとすると整形地であれば駐車場の位置など色々と検討でき建物のプランの自由度は高くなりますが

旗竿敷地ですとスケッチのように建物の外形がほぼ決まってしまいます。

旗竿の持ち手（専用通路）が極端に長いと建ぺい率、容積率を使い切れないケースも時々あります。

 

 

③コスト面

建築も整形地より費用がかかりがち。

主に設備配管と電気の受電についてです

スケッチの通り設備配管は長くなり、電気の受電も場合により自費にて小さい電柱を建てなくてはならなくなるケースもあります。（最近自費にて２本建てたケースも有るくらいです。）

コストについては土地価格を決める際にこの事も考慮しているので整形地にの価格差を埋めるほどの金額は有りませんが費用がかかることは考慮しなければなりません。

その他玄関までの距離があるのでコンクリートの舗装面積が大きくなりがちなどもありますね。

 

メリット・デメリット以外でも気を使うことが多い「旗竿敷地」ご検討の際には信頼できる建設会社にご相談の上ご契約をお勧めします。

「思ってるプランが入らない」「建築費以外で何かとお金がかかる」などよくあるワードです。

 

今回はここまでにしておきます。

なんか時間かけて書いた割には内容が薄いような気がしますが、もっと詳しくとのことであれば

「土地探しセミナー」ご検討ください。

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なんか中途半端に寝てしまって真夜中に目を冷ましブログを入力しているecomoぼっち飯部＠柳澤でした。